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姓名: | 涂山青 |
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领域: | 市场营销 客户服务 运营管理 品牌管理 领导艺术 |
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地点: | 北京 朝阳 |
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文∕涂山青
“京七条”有关自住型商品房政策出台,引发业界和社会各种议论,褒贬不一。认为无法解决房价上涨者有之,认为有助于平抑房价者有之,认为是变种经适房将扰乱市场者亦有之;有认为北京调控这次抓住了“牛鼻子”者有之,认为是政策倒退者亦有之(因为牟利空间大)。地产“大炮”任志强更是直指这是“政府把责任推向市场”……。 “京七条”是在北京楼市高烧一年、且中央正在蕴酿出台房地产调控长效机制的情形下出台的。能否如北京市相关政府部门决策者所希望的“稳房价”,确有让人雾里看花般的感觉。 一问:商品房还是保障房? 研读“京七条”,较之这三年多来的调控惯常思路,有颇多新意。“自住型商品房”,是北京市楼市调控中的一个创造。从名称上理解,它首先是商品房。既是商品房,当然应该具有商品房的属性。然而它的前面加上了一个“自住型”定语。从商品房的本来属性看,商品房既是房子也是商品。顾客买了之后是用作住房还是当商品再卖,那是人家顾客的事。无非按章交税罢了。现在搞出个“自住型商品房”,难不成北京市场上还存在一个对应的品种──“交易型商品房”?北京对其又是何种政策呢?如果北京市场当下没有“交易型商品房”这个“假想敌”存在,“自住型商品房”岂不是仅从名称上就不能成立。“自住型商品房”性质上到底是商品房还是保障房?如此一来,房地产市场调控政策,单是在名称概念上就容易让人疑惑。因此,这种在调控对象上简单地搞名称创新的调控做法,我个人对政策效果难持乐观态度。 上海某房地产研究院副院长杨红旭表示,北京发布的自住型商品住房文件玩创新,将原“限价房”换成了“自住型商品住房”,实质仍是经济适用房。但其准入门槛明显低于经适房,且供应量巨大。必定冲击明年北京房价,有望稳住房价。但有两忧:一是门槛低,则求者众,难免权力寻租;二是未来退出有麻烦,例如30%差额如何计算? 二问:市场导向还是行政导向? 仍然没有走出行政调控的怪圈。“京七条”虽然只有短短的七条,但我们可以看到的行政手段元素更多。例如,“竞地价、限房价”,单身者购买须满25岁,原则上5年后转让,售价低30%,等等。被人认为仍然是经适房或变相经适房,我看并没冤枉了它。 业内有人士评论说,目前北京已经有经适房、两限房、限价房、公租房、商品房,种类已经十分混乱,现在再加上个自住型商品房,在管理层面上就难。我认为,“京七条”是行政调控楼市的变种,只是加了一个新名词,皇帝穿新衣了。因为,经适房政策的执行,这么多年来在一些地方的实践证明基本上是失败的(只是官方不承认罢了)。自住型商品房从计划到规划,从建设到销售监管,自有土地上建这种房将来上市销售的产权厘清,还有30%差额的确认等等问题,难度恐怕比经适房更大。政策性很强的保障房在分配及二次入市的管理上,长期以来政府都没能做好强有力的管控,使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。那么,市场化程度更高的自住型商品房,如何管好,能否管好,还需要用实践来检验。 (本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第11期) 【作者简介】涂山青,资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问,清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练,住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人,中国房地产业培训中心专家团成员,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)特聘专家。全球500强华人讲师,总裁网金牌讲师,2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel:13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com Blog: http://tusq647.chinaceot.com ![]() 地产资深培训师!Tel: 13627106979; QQ: 2437587185 |
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